пятница, 30 декабря 2016 г.

Корпоратив за рахунок роботодавця не оподатковується ПДФО

Вартість святкового вечора (банкету, корпоративу), який проводиться працедавцем для своїх працівників, не включається до складу загального оподатковуваного доходу цих працівників та відповідно не підлягає оподаткуванню ПДФО.
Такого висновку дійшли в ГУ ДФС в Херсонській області, проаналізувавши відповідні норми Податкового кодексу України.
Відповідно до пп.«є» пп.14.1.54 п.14.1 ст14 Податкового кодексу України (далі – ПКУ) дохід з джерелом їх походження з України – це будь-який дохід, отриманий резидентами або нерезидентами, у тому числі від будь-яких видів їх діяльності на території України (включаючи виплату (нарахування) винагороди іноземними роботодавцями), її континентальному шельфі, у виключній (морській) економічній зоні, у тому числі, але не виключно, доходи у вигляді заробітної плати, інших виплат та винагород, виплачених відповідно до умов трудового та цивільно-правового договору.
Додаткові блага – це кошти, матеріальні чи нематеріальні цінності, послуги, інші види доходу, що виплачуються (надаються) платнику податку податковим агентом, якщо такий дохід не є заробітною платою та не пов’язаний з виконанням обов’язків трудового найму або не є винагородою за цивільно-правовими договорами (угодами), укладеними з таким платником податку (крім випадків, прямо передбачених нормами розділу IV ПКУ) (пп.14.1.47 п.14.1 ст.14 ПКУ).
Так, відповідно до пп. 164.2.17 ПК України до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається дохід, отриманий як додаткове благо, зокрема, у вигляді вартості майна та харчування, безоплатно отриманого платником податку, крім випадків, визначених ПК України для оподаткування прибутку підприємств.

Попри це, оподаткування доходів фізосіб, зокрема, тих, що одержані у вигляді додаткового блага, можливе лише за умови одержання таких доходів безпосередньо конкретним платником податку. Тому, резюмують фіскали, вартість оплаченого роботодавцем корпоративу, не включається до доходу відповідних працівників.


среда, 28 декабря 2016 г.

ПЕРЕПЛАНУВАННЯ ЖИТЛА – БЕЗ ДОЗВОЛІВ


Власникам житла або наймачам гуртожитків, за погодженням з власником, при виконанні робіт з переобладнання та перепланування не потрібно буде отримувати дозвільних документів. Це передбачають зміни до правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, які затвердив Кабінет Міністрів України.
Як зазначив Міністр регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ України Геннадій Зубко, отримувати дозвіл не потрібно, якщо перепланування не передбачає втручання в несучі конструкції або інженерні системи загального користування.

Віце-прем’єр-міністр зазначив, що після завершення зазначених робіт введення об’єкта в експлуатацію також не потребується.


ЯК ЗМІНЮЮТЬСЯ СТАВКИ СУДОВОГО ЗБОРУ?

Президент України підписав Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України», який, окрім іншого, вносить зміни до Закону «Про судовий збір».
Змінами передбачено, що з 1 січня 2017 року судовий збір обраховуватиметься від прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 1 січня календарного року, в якому відповідна заява або скарга подається до суду, а не від мінімальної заробітної плати, як це було у 2016 році.

Також з  2017 року встановлюються такі ставки судового збору:
- позовна заява майнового характеру, яка подана:  юридичною особою - 1,5% ціни позову, але не менше 1 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб; фізичною особою або фізичною особою - підприємцем - 1% ціни позову, але не менше 0,4 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб та не більше 5 розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб
- позовна заява немайнового характеру, яка подана: юридичною особою або фізичною особою - підприємцем - 1 розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб; фізичною особою - 0,4 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб;
- позовна заява про розірвання шлюбу - 0,4 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб;
- позовна заява про поділ майна при розірванні шлюбу - 1% ціни позову, але не менше 0,4 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб та не більше 3 розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб;
- заява про видачу судового наказу; заява у справах окремого провадження; заяви про забезпечення доказів або позову; заява про перегляд заочного рішення; заява про скасування рішення третейського суду; заява про видачу виконавчого документа на примусове виконання рішення третейського суду; заява про видачу виконавчого документа на підставі рішення іноземного суду; заява про роз’яснення судового рішення, які подано: юридичною особою або фізичною особою - підприємцем - 0,5 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб; фізичною особою - 0,2 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб;
- позовна заява про захист честі та гідності фізичної особи, ділової репутації фізичної або юридичної особи, а саме: позовної заяви немайнового характеру - 0,4 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб; позовної заяви про відшкодування моральної шкоди - 1,5% ціни позову, але не менше 1 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб;
- апеляційна і касаційна скарги на ухвалу суду; заяви про приєднання до апеляційної чи касаційної скарги на ухвалу суду: юридичною особою або фізичною особою - підприємцем - 1 розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб; фізичною особою - 0,2 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб.
За подання до господарського суду:
позовної заяви майнового характеру - 1,5% ціни позову, але не менше 1 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб та не більше 150 розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб;
позовної заяви немайнового характеру - 1 розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб
заяви про вжиття запобіжних заходів та забезпечення позову; заяви про видачу виконавчого документа на підставі рішення іноземного суду; заяви про скасування рішення третейського суду; заяви про видачу виконавчого документа на примусове виконання рішення третейського суду; заяви про роз’яснення судового рішення - 0,5 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб
апеляційної і касаційної скарги на ухвалу суду; заяви про приєднання до апеляційної чи касаційної скарги на ухвалу суду - 1 розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб
заяви про затвердження плану санації до порушення провадження у справі про банкрутство - 2 розміри прожиткового мінімуму для працездатних осіб;
заяви про порушення справи про банкрутство - 10 розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб;
заяви кредиторів, які звертаються з грошовими вимогами до боржника після оголошення про порушення справи про банкрутство, а також після повідомлення про визнання боржника банкрутом; заяви про визнання правочинів (договорів) недійсними та спростування майнових дій боржника в межах провадження у справі про банкрутство; заяви про розірвання мирової угоди, укладеної у справі про банкрутство, або визнання її недійсною - 2 розміри прожиткового мінімуму для працездатних осіб;
За подання до адміністративного суду:
адміністративного позову майнового характеру, який подано: суб’єктом владних повноважень, юридичною особою - 1,5% ціни позову, але не менше 1 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб; фізичною особою або фізичною особою – підприємцем - 1% ціни позову, але не менше 0,4 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб та не більше 5 розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб
адмінпозову немайнового характеру, який подано: суб’єктом владних повноважень, юридичною особою або фізичною особою – підприємцем - 1 розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб; фізичною особою - 0,4 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб;
апеляційної і касаційної скарги на ухвалу суду; заяви про приєднання до апеляційної чи касаційної скарги на ухвалу суду - 1 розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб;
заяви про забезпечення доказів або позову, заяви про видачу виконавчого документа на підставі рішення іноземного суду, заяви про зміну чи встановлення способу, порядку і строку виконання судового рішення - 0,3 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб.
Крім того, змінюються ставки збору за видачу судами документів:  
за повторну видачу копії судового рішення - 0,003 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб за кожний аркуш паперу;
за видачу дубліката судового наказу та виконавчого листа - 0,03 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб;
за роздрукування технічного запису судового засідання - 0,01 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб за кожний аркуш тексту на папері формату А4;
за видачу в електронному вигляді копії технічного запису судового засідання - 0,03 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб;
за виготовлення копії судового рішення у разі, якщо особа, яка не бере (не брала) участі у справі, якщо судове рішення безпосередньо стосується її прав, свобод, інтересів чи обов’язків, звертається до апарату відповідного суду з письмовою заявою про виготовлення такої копії згідно із Законом України "Про доступ до судових рішень" - 0,003 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб за кожний аркуш копії;
за виготовлення копій документів, долучених до справи - 0,003 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб за кожний аркуш копії.
У разі ж ухвалення судом постанови про накладення адміністративного стягнення судовий збір становитиме 0,2 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб.

Нагадаємо, що з 1 січня 2017 року загальний показник прожиткового мінімуму становитиме 1544 гривні, а для працездатних осіб - 1600 грн.

пятница, 23 декабря 2016 г.

УЧАСТНИКИ ООО БУДУТ ЗАЩИЩЕНЫ НОВЫМ ЗАКОНОМ

Предусмотрено урегулирование правового статуса обществ с ограниченной ответственностью и обществ с дополнительной ответственностью, порядок их создания, деятельности и прекращения. Также будут урегулированы права и обязанности участников обществ.Это предусмотрено законопроектом № 4666 «Об обществах с ограниченной и дополнительной ответственностью», который принят за основу на вечернем заседании Верховной Рады 20 декабря.
Так, ООО не будут ограничены в количестве участников, что позволит существующим акционерным обществам перейти в эту форму.
Участников начнут вовлекать в процессы управления обществом и наделят их широкими полномочиями для защиты своих прав и влияния на руководство. Также они смогут сузить свой круг за счет выкупа долей тех участников, которые не проявляют интереса к деятельности общества и не принимают участие в общем собрании. Отсутствие ограничения максимального количества участников позволит упростить и смягчить процессы оптимизации количества участников, а широкие права сделают невозможным злоупотребление давлением и принуждением в этих процессах.
Вводится институт корпоративных договоров (shareholder agreements). Конфликт между правом участника свободно использовать свой голос и необходимостью обеспечить выполнение обязательств по договору предлагается решить, установив возможность обеспечивать выполнение обязательств по таким договорам неустойкой. Требование безвозмездности договора должно уменьшить риски захвата контроля над обществом и заговоры отдельных групп участников против других. Участники – стороны такого договора могут самостоятельно определять срок его действия.
В уставе не будет информации о размере уставного капитала и перечня участников общества.

Новели податкового законодавства для платників єдиного податку

21 грудня 2016 року Верховна Рада України прийняла у другому читанні Проект Закону про внесення змін до Податкового кодексу України (щодо покращення інвестиційного клімату в Україні) № 5368 та Проект Закону про внесення змін до Податкового кодексу України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у 2017 році № 5132.
Пропонуємо Вашій увазі стислий огляд змін щодо оподаткування єдиним податком:
1. Змінено прив’язку ставок єдиного податку
У зв’язку із встановленням з 1 січня 2017 року мінімальної заробітної плати у розмірі 3200 грн, ставки єдиного податку для платників першої групи встановлюються у відсотках до розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 1 січня податкового (звітного) року, другої групи – у відсотках до розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня податкового (звітного) року.

2. Мобілізовані працівники не враховуються у загальній кількості працівників на час АТО
При розрахунку загальної кількості осіб, які перебувають у трудових відносинах з платником єдиного податку – фізичною особою – підприємцем, не враховують працівників, які були призвані на військову службу під час мобілізації, на особливий період. Мається на увазі період проведення АТО.
3. Фізичні особи, які при реєстрації платниками єдиного податку мали податковий борг, не зможуть бути платниками єдиного податку
Уточнено, що не можуть бути платниками єдиного податку 1–3 групи такі платники, які на день подання заяви про реєстрацію платником єдиного податку мають податковий борг, крім безнадійного податкового боргу, що виник внаслідок дії обставин непереборної сили (форс-мажорних обставин). Раніше це обмеження стосувалось тільки платників податків – суб’єктів господарювання, а наразі стосується і платників податків – фізичних осіб.
4. Платники четвертої групи можуть продавати електричну енергію з відновлювальних джерел енергії
Платники єдиного податку четвертої групи можуть провадити діяльність з виробництва електричної енергії, виробленої кваліфікованими когенераційними установками та/або з відновлюваних джерел енергії (за умови, що дохід від реалізації такої енергії не перевищує 25 відсотків доходу від реалізації продукції (товарів, робіт, послуг)  такого суб’єкта господарювання)
5. Останній податковий період платника єдиного податку – день отримання податковою повідомлення про припинення платника єдиного податку
Останнім податковим періодом у разі державної реєстрації припинення юридичних осіб та діяльності фізичних осіб – підприємців, які є платниками єдиного податку, вважається період, у якому податковий орган отримав від державного реєстратора повідомлення про проведення державної реєстрації такого припинення.
Наразі таким періодом є період до подання заяви про відмови від застосування спрощеної системи оподаткування у зв’язку із припиненням господарської діяльності.
Відповідно, у разі якщо такий платник припиняє здійснювати господарську діяльність, то податкові зобов’язання із сплати єдиного податку пропонується нараховувати включно до останнього дня календарного місяця, в якому реєстрацію платником єдиного податку було анульовано.
Чи виникне тоді взагалі необхідність подавати заяву про відмову від спрощеної системи у зв'язку з припиненням провадження господарської діяльності? Норма підпункту 298.2.1 ПК України, у якій йдеться про її подачу, та абзацу 7 підпункту 298.3.1 ПК України про зазначення відомості про дату (період) припинення, не зазнали змін. Подання заяви про відмову не нестиме жодних наслідків, оскільки державний реєстратор сам надсилає контролюючому органові повідомлення про припинення.
6. Встановлено правила оподаткування дивідендів, що виплачуються платниками єдиного податку
Статтю 297 ПК України доповнено пунктом 297.4, в якому міститься відсильна норма до розділів II і IV ПК України, якими встановлюють правила оподаткування дивідендів, що виплачуються платниками єдиного податку 3 групи (юридичними особами) та 4 групи власникам корпоративних прав (засновникам таких платників єдиного податку).
7. Змінено ставки єдиного податку для платників четвертої групи
Для ріллі, сіножатей і пасовищ (крім ріллі, сіножатей і пасовищ, розташованих у гірських зонах та на поліських територіях, а також сільськогосподарських угідь, що перебувають в умовах закритого ґрунту) встановлена ставка 0,95;
Для  ріллі, сіножатей і пасовищ, розташованих у гірських зонах та на поліських територіях – 0,57;
Для багаторічних насаджень (крім багаторічних насаджень, розташованих у гірських зонах та на поліських територіях) – 0,57;
Для багаторічних насаджень, розташованих у гірських зонах та на поліських територіях – 0,19;
Для сільськогосподарських угідь, що перебувають в умовах закритого ґрунту, – 6,33.
8. Зміни щодо застосування РРО платниками єдиного податку
Платникам єдиного податку, які здійснюють реалізацію технічно складних побутових товарів, що підлягають гарантійному ремонту, мають відтепер у будь-якому випадку застосовувати реєстратори розрахункових операцій.
Відповідно до Порядку гарантійного ремонту (обслуговування) або гарантійної заміни технічно складних побутових товарів, затвердженого Постановою КМУ від 11 квітня 2002 року № 506, до технічно складних   побутових   товарів належать непродовольчі   товари   широкого   вжитку    (прилади,    машини, устаткування   та   інші),   які  складаються  з  вузлів,  блоків, комплектуючих виробів, відповідають вимогам нормативних документів,   мають   технічні   характеристики, супроводжуються експлуатаційними документами  і  на  які  встановлено  гарантійний термін.



четверг, 22 декабря 2016 г.

Уряд полегшує умови ведення будівельного бізнесу


Уряд схвалив законопроект, який стане відчутним кроком з дерегуляції будівельної галузі. Він зменшує кількість обов’язкових погоджень для будівельників, і загалом полегшує умови ведення будівельного бізнесу.Так Віце-прем'єр-міністр – Міністр регіональної політики, будівництва та ЖКГ Геннадій Зубко прокоментував погодження Кабміном проекту закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо поліпшення умов ведення будівельної діяльності».

«Будівельний бізнес зменшить походи за отриманням різних погоджень. Цим законопроектом ми скасовуємо вимоги щодо необхідності отримання будівельниками вихідних даних та технічних умов від ДСНС. Також Уряд вже не затверджуватиме перелік будівельних робіт, які не потребують дозвільних документів», - наголосив Віце-прем'єр-міністр. За його словами, документ також скасовує обов’язкову експертизу з питань міцності, надійності та довговічності для об’єктів будівництва І і ІІ категорій складності на територіях зі складними умовами. 

среда, 21 декабря 2016 г.

Збільшення бюджету ОСББ

Частина 3 «Кошти, залучені на умовах кредиту або позики»
Продовжуючи далі тему про бюджет ОСББ, як не прибуткової організації, розглянемо наступне джерело надходження коштів до об’єднання – кредити.

Для того, щоб якісно виконувати свої обов’язки, ОСББ потрібний великий масив коштів і внесків співвласників не завжди вистачає, особливо, коли  плануються значні затрати, скажімо на капітальний ремонт. Тому, до відносин кредитування схиляються багато об’єднань.
До речі, саме на ремонтні роботи у переважній більшості випадків ОСББ і  «просять» кошти у банків. «У більшості випадків ОСББ займають кошти на ті ремонтні роботи, які необхідно проводити в теплий період року. Тому основний потік клієнтів ми очікуємо з весни. Зараз у нас у роботі є кілька заявок на заміну каналізаційних труб, закупівлю труб для водопостачання та газифікації. Це ті роботи, які можна здійснити в зимовий період», - розповідає заступник директора департаменту роздрібного банкінгу Укргазбанку Микола Ільїнов.
Але наявність можливості ОСББ отримати кредит ще не означає, що це просто зробити.  
Для того, щоб отримати кредит, потрібно довести свою платоспроможність, відповідними документами. До останніх відносимо: документи про оплату послуг комунальних підприємств, що раніше замовлялися об'єднанням і порядок збору платежів з мешканців будинку +  довідка з банку про надходження на поточний рахунок за останні 12 місяців, фінансовий план ОСББ на весь термін кредитування, довідка про відсутність заборгованості перед іншими організаціями.  
Хто ж приймає рішення брати кредит? Рішення про необхідність кредиту повинні прийняти більшість власників. Так, саме співвласники приймають рішення про кредитування. Проте,  хто не згоден, але в меншості, все одно зобов'язані дослухатися до рішення зборів і оплачувати кредит.
Як розподіляються зобов’язання? Розподілення відбувається відповідно до квадратних метрів, якими володіє житель. Якщо ОСББ бере кредит, кожен член об'єднання щомісяця платить більшу суму, ніж було до цього. Тобто включається дана сума в щомісячний внесок.
В Україні є банки, що мають відповідні програми, до прикладу  «ОСББ плюс», які дозволяють отримувати частину послуг банку безкоштовно.
Отож, кредит ОСББ отримати може, це теоретична можливість, проте вже інша справа – це вигідні умови кредиту. Тому для того, аби знайти банк, який погодиться надати вам кредит на хороших умовах, потрібно постаратись та проаналізувати послуги багатьох банків.







пятница, 16 декабря 2016 г.

Фіктивні підприємства: висновок Верховного Суду України

Нещодавно, а саме 22.11.2016 року по справі № 826/11397/14 (№ в ЄДРСРУ 63283712)Верховний суд України підтвердив свою ж правову позицію щодо недійсності господарських операцій платника податку під час здійснення господарської діяльності з контрагентом, який має ознаки фіктивності.

22 листопада 2016 року Верховний Суд України ухвалив рішення у справі № 826/11397/14 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю (далі – ТОВ) «Укрмедсервіс» до державної податкової інспекції у Шевченківському районі Головного управління ДФС у м. Києві про визнання протиправними та скасування податкових повідомлень-рішень.
Рішення по даній справі потребує особливої уваги і детального аналізу.
Суд зазначив, що оскільки відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків, то договір свідчить лише про намір виконати дії (операції) в майбутньому, а не про їх фактичне виконання.
А тому здійснення господарської операції пов’язане не з фактом підписання договору, а з фактом руху активів платника податків та руху його капіталів.
Даний висновок цілком відповідає визначенню поняття «господарська операція», яке відповідно до статті 1 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» визначається як дія або подія, яка викликає зміни у структурі активів та зобов’язань, власному капіталі підприємства.
Правова позиція ВСУ відповідає розумінню поняття «реальність», адже договір вважається укладеним не з моменту досягнення згоди, а з моменту передання відповідного майна. Відповідно до висновків, що містяться у листі ВАСУ від 02.06.2011 № 742/11/13-11 договір та будь-який інший документ (накладна, рахунки тощо) має силу первинного документу лише в разі фактичного здійснення господарської операції.
Отже, визначальною ознакою господарської операції є те, що вона повинна спричиняти реальні зміни майнового стану платника податків.
Також Верховний Суд не погодився із висновками суду апеляційної та касаційної інстанції щодо того, що за формально правильного оформлення господарської операції, в тому числі первинними документами бухгалтерського обліку, сам факт фіктивності контрагента може бути ігнорований.
Натомість ВСУ зазначив, що первинні документи бухгалтерського та податкового обліку (копії актів здачі-приймання робіт (наданих послуг) з додатками, рахунків-фактур, податкових накладних, платіжних доручень, податкової звітності) не є достатніми доказами фактичного виконання операцій, що в сукупності з виявленими ДПІ фактами ознак фіктивної діяльності контрагента позивача свідчить про безтоварність господарських операцій.
Отже, Верховний Суд дійшов висновку, що за наявності вироку суду щодо фіктивності контрагента, господарські операції таких підприємств не можуть бути легалізовані навіть за формального підтвердження документами бухгалтерського обліку.
Але цей висновок є досить суперечливим, оскільки з огляду на прецедентну практику ЄСПЛ (зокрема в справі «БУЛВЕС» АД проти Болгарії»), платник податків не повинен нести відповідальність, а отже, не може бути позбавлений права на податковий кредит чи бюджетне відшкодування ПДВ за наслідки невиконання контрагентом його обов’язків.
А тому, вирішуючи подібні справи, суди також мають дотримуватися принципу індивідуальної відповідальності платника податків та справедливого балансу, який має підтримуватися між вимогами суспільних інтересів та вимогами захисту права власності.
Враховуючи практику ЄСПЛ у справах про визначення реальності господарських операцій, суди мають враховувати такі критерії, як наявність у платника податку, при здійсненні господарської діяльності,  розумної економічної мети, спрямованої на досягнення економічного ефекту та  обґрунтованість (доцільність) господарської операції в межах економіко-соціальних відносин, а також взаємозв’язок між витратами  платника податків на придбання товарів/послуг, пов’язаних з його господарською діяльністю та наміром отримати в майбутньому економічну користь від придбаних активів.

среда, 14 декабря 2016 г.

Проверка законности новостройки: пошаговая инструкция

Проверка законности новостройки: пошаговая инструкция

Первичный рынок недвижимости в Украине стремительно развивается. Многие покупатели квартир отдают предпочтение приобретению жилья в новостройке. Чтобы не быть обманутым перед приобретением жилья на первичном рынке недвижимости необходимо проверить все.

Предлагаем пошаговою инструкцию как сделать проверку законности новостройки:
1. Этап готовности дома или комплекса в целом. Самый высокий риск инвестирования - на нулевом этапе строительства (котлован, фундамент). Высокая вероятность того, что до момента ввода дома в эксплуатацию застройщик может остановить процесс строительства по многим причинам: будь-то бюрократия, кризис, неправильное планирование и бюджетирование. Данный риск якобы оправдывается низкой стоимость квадратного метра, но это может быть очередным сигналом о том, что компания не владеет необходимым бюджетом для реализации проекта.

2. На втором месте стоит именно опыт работы компании, о котором мы поговорим чуть позже. Но, забегая на перёд, уточним, что нужно промониторить уже готовые проекты застройщика, почитать отзывы о сданных в эксплуатацию домах. И заодно проверить ведёт ли застройщик другие проекты параллельно с тем домом (комплексом), что Вас интересует.

3. И на третьем месте, конечно же – детальный анализ разрешительных документов на строительство объекта.
Каждый проект строительства – это отдельная история, которая требует индивидуальной оценки. Любой новострой может иметь свои подводные камни, где-то менее, а где-то и более значительные. Да, есть определенные критерии, которые в комплексе позволят вам оценить надежность еще на этапе выбора, но в большинстве случаев вам не обойтись без участия эксперта.
Базовые акценты проверки любого объекта недвижимости:
1.Открытость застройщика, его готовность предоставить для ознакомления полный пакет документов. Когда застройщик по первому же запросу беспрепятственно предоставляет все необходимые Вам документы, это свидетельствует о том, что ему вероятнее всего нечего скрывать. Вместе с тем, для правильной оценки таких документов их еще необходимо проанализировать. (анализ документов предоставлен ниже)
2.Чтобы узнать больше о компании застройщика, следует проверить наличие компании в едином государственном реестре юридических и физических лиц-предпринимателей. Вводим код ЕГРПОУ на сайте https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch
3. Дальше переходим на сайт государственной фискальной службы Украины, чтобы получить информацию о налоговом статусе.
4. И, конечно же, мониторим всю доступную информацию о компании в интернете.
Если указанные выше факты не вызывают у Вас подозрений, это означает что это реально функционирующая компания.
Не менее важно проверить замешан ли наш застройщик в судебных спорах
Проверяем эту информацию в едином государственном реестре судебных решений.
Приступаем к анализу документации.
Список обязательных документов при строительстве
Рассмотрим основные или базовые документы, описанные ниже, которые должны быть в наличии у всех застройщиков, ведущих строительство новых домов.
1. Документы, подтверждающие права на землю. Это могут быть документы, подтверждающие право собственности, право постоянного пользования, аренду земельного участка. К каждому из указанных документов выдвигаются свои требования и механизмы получения инвесторами квартиры в собственность. Но однозначно, срок действия права на землю должен превышать плановые сроки строительства, а целевое назначение участка должно соответствовать категории и виду строительства.
2. Разрешительные документы. Декларация или разрешение на проведение строительных работ. Отметим, что декларация выдается для объектов I-III категории, а разрешение — для объектов IV-V категории сложности. Обязательно нужно обращать внимание на заявленную и фактическую этажность дома, то есть, если предлагают квартиру на 8 этаже, а разрешительные документ предусматривают всего 5 этажей, у застройщика гарантированно будут проблемы при вводе дома в эксплуатацию. Соответственно, в лучшем случае, инвестор не сможет получить квартиру вовремя, а в худшем – будет жить без права собственности в неликвидном объекте.
3. Градостроительные условия. Отображают наличие ограничений застройки земельного участка, содержат особые требования к проекту строительства, расстояния к красным линиям и стратегическим объектам, которые находятся рядом с новостройкой. Градостроительные условия наряду с разрешительными документами отобразят дополнительные риски или зоны особого внимания.
4. Проектная и техническая документация. У застройщика должен быть в наличии согласованный с органом архитектуры проект дома с планом этажей, технические условия на водоснабжение и канализацию, электро-, и газоснабжение. Отсутствие указанных документов влияет на сроки сдачи новостройки в эксплуатацию, так что обязательно следует поинтересоваться их наличием.


Такой подход дает возможность предварительно оценить любой новострой на предмет риска инвестиций. Важно отметить, что вышеуказанные акценты анализа инвестиционного проекта являются базовыми, и в арсенале специалистов юридической фирмы «Advocates» существует еще немало способов проверки объекта инвестирования на предмет рисков для потенциальных покупателей. Будьте внимательны в своих инвестициях и не пренебрегайте привлечением экспертов.

среда, 7 декабря 2016 г.

Нова форма договору оренди землі

З 2 грудня діє нова форма типового договору оренди землі. Це передбачено постановою Кабінету Міністрів України від 23 листопада 2016 року № 843, якою внесено зміни до типового договору.

Зокрема, відповідно до постанови фізичні та юридичні особи під час підготовки договорів оренди землі витрачатимуть менше часу та коштів за рахунок можливості укладання договору оренди на декілька земельних ділянок одного орендодавця.
Крім того, типову форму договору оренди землі приведено у відповідність до вимог законодавства, зокрема, у частині встановлення строку оренди земель сільськогосподарського призначення не менше ніж 7 років, а у разі передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, – не менше ніж 10 років.
Тепер сторони в обов’язковому порядку повинні погодити лише об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), строк дії договору оренди, орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.


вторник, 6 декабря 2016 г.

ФОНД ГАРАНТУВАННЯ ВКЛАДІВ ЗМІНИВ УМОВИ ДЛЯ УЧАСНИКІВ «PROZORRO.ПРОДАЖІ»

Фонд гарантування вкладів фізичних осіб збільшив розмір винагороди організаторам торгів за проведення аукціонів з продажу прав вимоги за кредитами.
Це передбачено у змінах до рішення виконавчої дирекції Фонду «Про окремі питання організації процесу продажу активів (майна) банків, що ліквідуються».
Крім того, задля підвищення прозорості процесу продажу активів банків, що ліквідуються, Фонд вирішив переглянути підходи до розподілу лотів, а також розміри гарантійного внеску.
Так, згідно з новими умовами, комісія, яку отримують електронні майданчики за проведення аукціонів з продажу прав вимоги за кредитом відтепер складає 3%, що в 6 разів вище за попередню мінімальну (за прогресивною шкалою мінімальний розмір комісії складав 0,5%).
Максимальний розмір комісії, яку можуть отримати майданчики за проведення аукціону, відтепер підвищено до 1,5 млн грн (раніше – не більше 500 тис. грн).
Крім того, Фонд гарантування вкладів вдвічі зменшив гарантійний внесок – до 5%. Це дозволить значно розширити коло потенційних покупців активів неплатоспроможних банків. В той же час було знято обмеження на суму внеску, який раніше максимальний рівень складав 500 тис. грн.

«Збільшення граничного розміру винагороди організаторам електронних аукціонів, на яких реалізуються права вимоги за кредитами, було не просто побажанням організаторів торгів, з якими ми ведемо постійний діалог, а й об’єктивною необхідністю. Адже продаж прав вимоги за кредитами є набагато складнішими процесом, аніж реалізація, скажімо, об’єкту нерухомості чи цілісного майнового комплексу. Ми обіцяли переглянути розмір «комісійних» – і зробили це», – сказала Юлія Берещенко, директор департаменту консолідованого продажу та управління активами Фонду.
Повний текст прийнятих змін – за посиланням


понедельник, 5 декабря 2016 г.

МОРАТОРІЙ НА ПРОДАЖ ЗЕМЛІ МОЖУТЬ ПРОДОВЖИТИ ЩЕ НА 5 РОКІВ

У Верховній Раді України зареєстровано законопроект № 5476, яким вкотре запропоновано продовжити мораторій на продаж сільськогосподарських земель.
Як зазначається у пояснювальній записці, якщо мораторій на продаж землі буде знято 1 січня 2018 року, то потужні агрохолдинги без будь-якої конкуренції з боку фермерів безперешкодно набудуть у власність десятки мільйонів гектарів земель сільськогосподарського призначення.
Також ініціатор законопроекту вважає, що запровадження в Україні обігу земель сільськогосподарського призначення у найближчі рік-два неможливе й через інші чинники.
Тому законопроектом пропонується продовжити мораторій на продаж землі до 1 січня 2022 року.
Також передбачається, що до запровадження купівлі-продажу або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних паїв громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, власники земельних паїв, яким виділені в натурі земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства, мають право звернутися до держави в особі уповноваженого Кабінетом Міністрів України органу з пропозицією про викуп належних їм земельних ділянок.

Викуп державою в особі уповноваженого Кабінетом Міністрів України органу таких земельних ділянок здійснюється у порядку, встановленому законом, на підставі договору  та за ринковою вартістю, визначеною відповідно до затвердженої Кабінетом Міністрів України методики з урахуванням цін на земельні ділянки сільськогосподарського призначення у країнах Європейського Союзу.

пятница, 2 декабря 2016 г.

Отримайте податкову знижку!!!

У громадян залишився місяць, щоб скористатися правом на податкову знижку за наслідками 2015 року.
Головне управління ДФС у Дніпропетровській області нагадує, що право фізичних осіб (резидентів) – платників податку на доходи фізичних осіб, які не є суб’єктами господарювання, на податкову знижку регламентується статтею 166 «Податкова знижка» Податкового кодексу України від 02.12.2010 №2755-VI зі змінами та доповненнями (далі – ПКУ).
Згідно з підпунктом 166.2.1 пункту 166.2 статті 166 ПКУ до податкової знижки включаються фактично здійснені протягом звітного податкового року платником податку витрати, підтверджені відповідними платіжними та розрахунковими документами (квитанціями, фіскальними або товарними чеками, прибутковими касовими ордерами, копіями договорів). При цьому, у зазначених документах обов’язково повинно бути відображено вартість таких товарів (робіт, послуг) і строк їх продажу (виконання, надання).
Перелік витрат, які можна включити до податкової знижки, є вичерпним і визначений пунктом 166.3 ПК України. До таких витрат належать здебільшого витрати, пов’язані із навчанням, лікуванням, благодійництвом, сумами процентів за користування іпотечним житловим кредитом тощо. Ці витрати повинні бути документально підтверджені із зазначенням вартості та строку їх вчинення.
Підстави для нарахування податкової знижки із зазначенням конкретних сум відображаються платником податку у річній податковій декларації про майновий стан і доходи (далі – Декларація).
Для отримання податкової знижки за 2015 рік громадяни повинні надати до податкового органу за своєю податковою адресою (місцем проживання фізичної особи, за яким вона береться на облік як платник податку у контролюючому органі) Декларацію до кінця 2016 року за формою, затвердженою наказом Міністерства фінансів від 02.10.2015 №859 (зареєстрований у Міністерстві юстиції України 26.10.2015 за № 1298/27743).

Отже, право на податкову знижку мають лише фізичні особи, які є резидентами. Крім того, контролюючий орган зазначає, що статтею 166.5 ПК України передбачено також обмеження щодо права на отримання податкової знижки суб’єктами господарювання. Таке висловлювання не є коректним, адже не лише фізичні особи – підприємці, але й особи, які здійснюють незалежну професійну діяльність (нотаріуси, адвокати тощо), не можуть скористатись цим правом.

вторник, 29 ноября 2016 г.

Збільшення бюджету ОСББ.Частина 2 «Внески та платежі»

Сьогодні подовжимо тему бюджету ОСББ, як не прибуткової організації і розглянемо основу основ, на якій тримається фінансова система усіх ОСББ – внески та платежі. А отже ця тема стосується кожного, хто має хоча б найменше відношення до того чи іншого ОСББ.
  Для початку варто було б розмежувати, що саме становлять внески, а що платежі ОСББ. Але ,на жаль, ні спеціальний Закон, ні будь-який інший нам такого роз’яснення не дає. Спробуємо розібратись.  «Внески» -   цим терміном оперує "Порядок створення спеціальних фондів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. в контексті того, що із внесків формуються спеціальні фонди для, до прикладу, ремонту. І джерелами формування даних фондів визначені саме внески. А тому можна стверджувати, що внески це кошти, шо регулярно або одноразово (за призначенням) вносяться співвласниками за для витрат на сам будинок та його функціонування. А от платежі  становлять кошти, що сплачуються  за  послуги надані іншими організаціями. Отож, платежі проходять так-би мовити «транзитом» через руки ОСББ до інших організацій, а внески становлять реальний бюджет об’єднання.
  Також цікавим є питання розміру даних внесків. Тут є дві сторони медалі: «Орел» - чи повинне ОСББ узгоджувати розмір внесків з органами виконавчої влади або місцевого самоврядування. Та «Решка» - чи можуть впливати власники на розмір внесків. Що до першого, то ні згаданим вище законом, ні іншими законодавчими актами України не передбачено затвердження або погодження органами місцевого самоврядування розмірів внесків та платежів, визначених загальними зборами ОСББ. Проте практика свідчить, що мають місце випадки, коли від ОСББ  «пропонують» узгодити в органах місцевого самоврядування розмір внесків та платежів на утримання будинку та прибудинкової території. До прикладу, при наданні споживачам, які мешкають у будинках ОСББ, пільг та субсидій.
 Що ж до того чи можуть співвласники впливати на розмір внесків. Відповідь проста: співвласкникИ – так, співвласниК  - ні. Адже відповідно до статті 10 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" до виключної компетенції загальних зборів членів об'єднання відноситься, зокрема, затвердження кошторису і балансу об'єднання, а також визначення розмірів внесків та платежів членами об'єднання. А Рішення загальних зборів,  прийняте відповідно до статуту,  є обов'язковим для всіх співвласників.   А значить вплив співвласників на розмір внесків напряму залежить від коефіцієнту бажаючих змінити розмір внеску  (йдеться про пропорцію голосів відповідно до розміру площі квартири).

    Резюмуємо: 1. Основну частину грошової маси бюджету становлять саме внески. Але точно не платежі, так, як ними розпоряджатись на власний розсуд об’єднання, по-суті, не може, а якщо й може, то потім повинне компенсувати дані кошти з інших джерел . 2. МДА, МР на розмір внесків впливати не може, хоча на практиці це не завжди діє. 3. Співвласник може вплинути на розмір внеску, тільки , якщо його підтримає значна частина співмешканців.

  Отже, розмір внесків у кожному будинку різний. І це не просто забаганка органів правління ОСББ, це об’єктивно залежить від: різного рівня затрат на утримання прибудинкової території та самого будинку, різного технічного стану будинку,  від розміру резервів, що співвласники вирішать відкладати на «чорний день» , до прикладу на кап.ремонт. І, врешті, розмір внесків залежить від бажання зробити будинок чистим, комунікації надійними, а дитячий майданчик безпечним!