Проверка законности новостройки: пошаговая инструкция
Первичный рынок недвижимости в Украине стремительно развивается. Многие
покупатели квартир отдают предпочтение приобретению жилья в новостройке. Чтобы
не быть обманутым перед
приобретением жилья на первичном рынке недвижимости необходимо проверить все.
Предлагаем
пошаговою инструкцию как сделать проверку
законности новостройки:
1. Этап
готовности дома или комплекса в целом. Самый высокий риск инвестирования - на
нулевом этапе строительства (котлован, фундамент). Высокая вероятность того,
что до момента ввода дома в эксплуатацию застройщик может остановить процесс
строительства по многим причинам: будь-то бюрократия, кризис, неправильное
планирование и бюджетирование. Данный риск якобы оправдывается низкой стоимость
квадратного метра, но это может быть очередным сигналом о том, что компания не
владеет необходимым бюджетом для реализации проекта.
2. На втором месте стоит именно опыт работы компании, о котором мы поговорим чуть позже. Но, забегая на перёд, уточним, что нужно промониторить уже готовые проекты застройщика, почитать отзывы о сданных в эксплуатацию домах. И заодно проверить ведёт ли застройщик другие проекты параллельно с тем домом (комплексом), что Вас интересует.
3. И на
третьем месте, конечно же – детальный анализ разрешительных документов на
строительство объекта.
Каждый
проект строительства – это отдельная история, которая требует индивидуальной
оценки. Любой новострой может иметь свои подводные камни, где-то менее, а
где-то и более значительные. Да, есть определенные критерии, которые в
комплексе позволят вам оценить надежность еще на этапе выбора, но в большинстве
случаев вам не обойтись без участия эксперта.
Базовые акценты проверки любого объекта недвижимости:
1.Открытость
застройщика, его готовность предоставить для ознакомления полный пакет
документов. Когда застройщик по первому же запросу беспрепятственно
предоставляет все необходимые Вам документы, это свидетельствует о том, что ему
вероятнее всего нечего скрывать. Вместе с тем, для правильной оценки таких
документов их еще необходимо проанализировать. (анализ документов предоставлен
ниже)
2.Чтобы
узнать больше о компании застройщика, следует проверить наличие компании в
едином государственном реестре юридических и физических лиц-предпринимателей.
Вводим код ЕГРПОУ на сайте https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch
3. Дальше
переходим на сайт государственной фискальной службы Украины, чтобы получить
информацию о налоговом статусе.
4. И,
конечно же, мониторим всю доступную информацию о компании в интернете.
Если указанные
выше факты не вызывают у Вас подозрений, это означает что это реально
функционирующая компания.
Не
менее важно проверить замешан ли наш застройщик в судебных спорах
Проверяем
эту информацию в едином государственном реестре судебных решений.
Приступаем
к анализу документации.
Список
обязательных документов при строительстве
Рассмотрим
основные или базовые документы, описанные ниже, которые должны быть в наличии у
всех застройщиков, ведущих строительство новых домов.
1.
Документы, подтверждающие права на землю. Это могут быть документы, подтверждающие право
собственности, право постоянного пользования, аренду земельного участка. К
каждому из указанных документов выдвигаются свои требования и механизмы
получения инвесторами квартиры в собственность. Но однозначно, срок действия
права на землю должен превышать плановые сроки строительства, а целевое
назначение участка должно соответствовать категории и виду строительства.
2.
Разрешительные документы. Декларация
или разрешение на проведение строительных работ. Отметим, что декларация
выдается для объектов I-III категории, а разрешение — для объектов IV-V
категории сложности.
Обязательно нужно обращать внимание на заявленную и фактическую этажность дома,
то есть, если предлагают квартиру на 8 этаже, а разрешительные документ
предусматривают всего 5 этажей, у застройщика гарантированно будут проблемы при
вводе дома в эксплуатацию. Соответственно, в лучшем случае, инвестор не сможет
получить квартиру вовремя, а в худшем – будет жить без права собственности в
неликвидном объекте.
3. Градостроительные
условия. Отображают
наличие ограничений застройки земельного участка, содержат особые требования к
проекту строительства, расстояния к красным линиям и стратегическим объектам,
которые находятся рядом с новостройкой. Градостроительные условия наряду с
разрешительными документами отобразят дополнительные риски или зоны особого
внимания.
4.
Проектная и техническая документация. У застройщика должен быть в наличии согласованный с
органом архитектуры проект дома с планом этажей, технические условия на
водоснабжение и канализацию, электро-, и газоснабжение. Отсутствие указанных
документов влияет на сроки сдачи новостройки в эксплуатацию, так что
обязательно следует поинтересоваться их наличием.
Такой подход дает возможность предварительно оценить
любой новострой на предмет риска инвестиций. Важно отметить, что вышеуказанные
акценты анализа инвестиционного проекта являются базовыми, и в арсенале
специалистов юридической фирмы «Advocates» существует
еще немало способов проверки объекта инвестирования на предмет рисков для
потенциальных покупателей. Будьте внимательны в своих инвестициях и не
пренебрегайте привлечением экспертов.
Комментариев нет:
Отправить комментарий