пятница, 16 декабря 2016 г.

Фіктивні підприємства: висновок Верховного Суду України

Нещодавно, а саме 22.11.2016 року по справі № 826/11397/14 (№ в ЄДРСРУ 63283712)Верховний суд України підтвердив свою ж правову позицію щодо недійсності господарських операцій платника податку під час здійснення господарської діяльності з контрагентом, який має ознаки фіктивності.

22 листопада 2016 року Верховний Суд України ухвалив рішення у справі № 826/11397/14 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю (далі – ТОВ) «Укрмедсервіс» до державної податкової інспекції у Шевченківському районі Головного управління ДФС у м. Києві про визнання протиправними та скасування податкових повідомлень-рішень.
Рішення по даній справі потребує особливої уваги і детального аналізу.
Суд зазначив, що оскільки відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків, то договір свідчить лише про намір виконати дії (операції) в майбутньому, а не про їх фактичне виконання.
А тому здійснення господарської операції пов’язане не з фактом підписання договору, а з фактом руху активів платника податків та руху його капіталів.
Даний висновок цілком відповідає визначенню поняття «господарська операція», яке відповідно до статті 1 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» визначається як дія або подія, яка викликає зміни у структурі активів та зобов’язань, власному капіталі підприємства.
Правова позиція ВСУ відповідає розумінню поняття «реальність», адже договір вважається укладеним не з моменту досягнення згоди, а з моменту передання відповідного майна. Відповідно до висновків, що містяться у листі ВАСУ від 02.06.2011 № 742/11/13-11 договір та будь-який інший документ (накладна, рахунки тощо) має силу первинного документу лише в разі фактичного здійснення господарської операції.
Отже, визначальною ознакою господарської операції є те, що вона повинна спричиняти реальні зміни майнового стану платника податків.
Також Верховний Суд не погодився із висновками суду апеляційної та касаційної інстанції щодо того, що за формально правильного оформлення господарської операції, в тому числі первинними документами бухгалтерського обліку, сам факт фіктивності контрагента може бути ігнорований.
Натомість ВСУ зазначив, що первинні документи бухгалтерського та податкового обліку (копії актів здачі-приймання робіт (наданих послуг) з додатками, рахунків-фактур, податкових накладних, платіжних доручень, податкової звітності) не є достатніми доказами фактичного виконання операцій, що в сукупності з виявленими ДПІ фактами ознак фіктивної діяльності контрагента позивача свідчить про безтоварність господарських операцій.
Отже, Верховний Суд дійшов висновку, що за наявності вироку суду щодо фіктивності контрагента, господарські операції таких підприємств не можуть бути легалізовані навіть за формального підтвердження документами бухгалтерського обліку.
Але цей висновок є досить суперечливим, оскільки з огляду на прецедентну практику ЄСПЛ (зокрема в справі «БУЛВЕС» АД проти Болгарії»), платник податків не повинен нести відповідальність, а отже, не може бути позбавлений права на податковий кредит чи бюджетне відшкодування ПДВ за наслідки невиконання контрагентом його обов’язків.
А тому, вирішуючи подібні справи, суди також мають дотримуватися принципу індивідуальної відповідальності платника податків та справедливого балансу, який має підтримуватися між вимогами суспільних інтересів та вимогами захисту права власності.
Враховуючи практику ЄСПЛ у справах про визначення реальності господарських операцій, суди мають враховувати такі критерії, як наявність у платника податку, при здійсненні господарської діяльності,  розумної економічної мети, спрямованої на досягнення економічного ефекту та  обґрунтованість (доцільність) господарської операції в межах економіко-соціальних відносин, а також взаємозв’язок між витратами  платника податків на придбання товарів/послуг, пов’язаних з його господарською діяльністю та наміром отримати в майбутньому економічну користь від придбаних активів.

среда, 14 декабря 2016 г.

Проверка законности новостройки: пошаговая инструкция

Проверка законности новостройки: пошаговая инструкция

Первичный рынок недвижимости в Украине стремительно развивается. Многие покупатели квартир отдают предпочтение приобретению жилья в новостройке. Чтобы не быть обманутым перед приобретением жилья на первичном рынке недвижимости необходимо проверить все.

Предлагаем пошаговою инструкцию как сделать проверку законности новостройки:
1. Этап готовности дома или комплекса в целом. Самый высокий риск инвестирования - на нулевом этапе строительства (котлован, фундамент). Высокая вероятность того, что до момента ввода дома в эксплуатацию застройщик может остановить процесс строительства по многим причинам: будь-то бюрократия, кризис, неправильное планирование и бюджетирование. Данный риск якобы оправдывается низкой стоимость квадратного метра, но это может быть очередным сигналом о том, что компания не владеет необходимым бюджетом для реализации проекта.

2. На втором месте стоит именно опыт работы компании, о котором мы поговорим чуть позже. Но, забегая на перёд, уточним, что нужно промониторить уже готовые проекты застройщика, почитать отзывы о сданных в эксплуатацию домах. И заодно проверить ведёт ли застройщик другие проекты параллельно с тем домом (комплексом), что Вас интересует.

3. И на третьем месте, конечно же – детальный анализ разрешительных документов на строительство объекта.
Каждый проект строительства – это отдельная история, которая требует индивидуальной оценки. Любой новострой может иметь свои подводные камни, где-то менее, а где-то и более значительные. Да, есть определенные критерии, которые в комплексе позволят вам оценить надежность еще на этапе выбора, но в большинстве случаев вам не обойтись без участия эксперта.
Базовые акценты проверки любого объекта недвижимости:
1.Открытость застройщика, его готовность предоставить для ознакомления полный пакет документов. Когда застройщик по первому же запросу беспрепятственно предоставляет все необходимые Вам документы, это свидетельствует о том, что ему вероятнее всего нечего скрывать. Вместе с тем, для правильной оценки таких документов их еще необходимо проанализировать. (анализ документов предоставлен ниже)
2.Чтобы узнать больше о компании застройщика, следует проверить наличие компании в едином государственном реестре юридических и физических лиц-предпринимателей. Вводим код ЕГРПОУ на сайте https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch
3. Дальше переходим на сайт государственной фискальной службы Украины, чтобы получить информацию о налоговом статусе.
4. И, конечно же, мониторим всю доступную информацию о компании в интернете.
Если указанные выше факты не вызывают у Вас подозрений, это означает что это реально функционирующая компания.
Не менее важно проверить замешан ли наш застройщик в судебных спорах
Проверяем эту информацию в едином государственном реестре судебных решений.
Приступаем к анализу документации.
Список обязательных документов при строительстве
Рассмотрим основные или базовые документы, описанные ниже, которые должны быть в наличии у всех застройщиков, ведущих строительство новых домов.
1. Документы, подтверждающие права на землю. Это могут быть документы, подтверждающие право собственности, право постоянного пользования, аренду земельного участка. К каждому из указанных документов выдвигаются свои требования и механизмы получения инвесторами квартиры в собственность. Но однозначно, срок действия права на землю должен превышать плановые сроки строительства, а целевое назначение участка должно соответствовать категории и виду строительства.
2. Разрешительные документы. Декларация или разрешение на проведение строительных работ. Отметим, что декларация выдается для объектов I-III категории, а разрешение — для объектов IV-V категории сложности. Обязательно нужно обращать внимание на заявленную и фактическую этажность дома, то есть, если предлагают квартиру на 8 этаже, а разрешительные документ предусматривают всего 5 этажей, у застройщика гарантированно будут проблемы при вводе дома в эксплуатацию. Соответственно, в лучшем случае, инвестор не сможет получить квартиру вовремя, а в худшем – будет жить без права собственности в неликвидном объекте.
3. Градостроительные условия. Отображают наличие ограничений застройки земельного участка, содержат особые требования к проекту строительства, расстояния к красным линиям и стратегическим объектам, которые находятся рядом с новостройкой. Градостроительные условия наряду с разрешительными документами отобразят дополнительные риски или зоны особого внимания.
4. Проектная и техническая документация. У застройщика должен быть в наличии согласованный с органом архитектуры проект дома с планом этажей, технические условия на водоснабжение и канализацию, электро-, и газоснабжение. Отсутствие указанных документов влияет на сроки сдачи новостройки в эксплуатацию, так что обязательно следует поинтересоваться их наличием.


Такой подход дает возможность предварительно оценить любой новострой на предмет риска инвестиций. Важно отметить, что вышеуказанные акценты анализа инвестиционного проекта являются базовыми, и в арсенале специалистов юридической фирмы «Advocates» существует еще немало способов проверки объекта инвестирования на предмет рисков для потенциальных покупателей. Будьте внимательны в своих инвестициях и не пренебрегайте привлечением экспертов.