четверг, 10 ноября 2016 г.

ОБ’ЄКТ НЕЗАВЕРШЕНОГО БУДІВНИЦТВА: ЯК ОФОРМИТИ ПРАВО ВЛАСНОСТІ



 У цивільному обороті існує такий об’єкт правовідносин, як об’єкт незавершеного будівництва (зокрема це передбачають статті 177, 181, ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України). Об'єкт  незавершеного  будівництва  -  об'єкт будівництва, на  який  видано  дозвіл  на  будівництво,  понесені  витрати  на його спорудження   та   не   прийнятий  в  експлуатацію  відповідно  до законодавства ( відповідно до ЗУ  «Про іпотеку»). 
Відповідно до ч. 3 ст. 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).     
                                  
Особа, яка має намір укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва, право власності на такий об’єкт реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі визначеного переліку документів.    
Отже, для того щоб зареєструвати право власності на об’єкт незавершеного будівництва, потрібно проаналізувати його правову природу.                                 

Його ознаками, зокрема є:
- міцний (ґрунтовний) характер об’єкта будівництва, що зводиться, який дає можливість зробити висновок, що такий об’єкт створюється на довгий період експлуатації, утворюючи при цьому єдине ціле із земельною ділянкою, та відмежовуючи вказаний об’єкт від малих архітектурних форм, тимчасових споруд тощо;
- будівництво здійснюється на підставі дозвільних документів, виданих відповідно до законодавства у сфері регулювання містобудівної діяльності; (тобто для того щоб зареєструвати право власності на об’єкт вже мають бути наявні дозвільні документи)
- відсутність стовідсоткової готовності об’єкта незавершеного будівництва, що унеможливлює використання його за призначенням та введення відповідно до законодавства в експлуатацію.
 Відповідно до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. № 553)) визначено перелік документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на об’єкт незавершеного будівництва:                                                                        


  • документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об’єктом (крім випадку, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);   
  • документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт; 
  • технічний паспорт на об’єкт незавершеного будівництва.



Документом, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об’єктом (крім випадку, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав), може бути документ який посвідчує право власності або користування.      

Відповідно до Порядку виконання підготовчих і будівельних робіт затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 466 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 26 серпня 2015 р. № 747) визначено документи, що відповідно до законодавства надають право на виконання будівельних робіт. Будівельні роботи можуть виконуватися замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію та: 


  • подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт - щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, які не потребують реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт, відповідно до переліку об’єктів, будівництво яких здійснюється після надіслання повідомлення про початок виконання будівельних робіт; 
  • реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт - щодо об’єктів I-III категорії складності;   
  • видачі замовнику дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об’єктів IV і V категорії складності.                                                                                               

Документи, що надають право на виконання підготовчих робіт, діють до моменту отримання права на виконання будівельних робіт. Документи, що надають право на виконання будівельних робіт, є чинними до завершення будівництва. 
      
Технічний паспорт на об’єкт незавершеного будівництва відповідно до Інструкції про порядок проведення  технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна від 24.05.2001 № 127,  це документ, що складається на основі матеріалів технічної інвентаризації і містить основні відомості про об’єкт нерухомого майна (місцезнаходження, склад, технічні характеристики, план та опис об’єкту, а також – місцезнаходження інвентаризаційної справи); Одним із випадків проведення технічної інвентаризації є державна реєстрація права власності на об’єкт незавершеного будівництва.                                                                                                       
Також,  відповідно до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. № 553)) визначено перелік документів для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, що підлягає приватизації, подаються:1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об’єктом (крім випадків, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли за рішенням державного органу приватизації продаж об’єкта незавершеного будівництва здійснюється під розбирання без земельної ділянки); 2) копія наказу Фонду державного майна про включення об’єкта незавершеного будівництва до переліку об’єктів державної власності, що підлягають приватизації; 3) копія наказу державного органу приватизації про прийняття рішення про приватизацію такого об’єкта; 4) технічний паспорт на об’єкт незавершеного будівництва.                                                                            
Для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору, подається відповідний договір.                                       

Також потрібно відмежовувати незавершений об'єкт самочинного будівництва. самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту; або з істотним порушенням будівельних норм і правил. Згідно Постанови ПВССУ з розгляду цивільних та кримінальних справ № 6  від  30.03.2012 року, визнання права власності на незавершений об'єкт самочинного будівництва не допускається, оскільки це суперечить змісту як частини третьої статті 376, так і статті 331 ЦК.

Отже, коли ви маєте намір укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва, право власності на такий об’єкт потрібно зареєструвати у встановленому законом порядку на підставі визначеного переліку документів.

Більш детально: advocates.tax

Комментариев нет:

Отправка комментария