З якого моменту набирає чинності договір оренди землі?

 В юридичній науці існує безліч позицій на тему, з якої дати починає діяти договір оренди землі:1) з моменту укладання (підписання сторонами, та/або нотаріального посвідчення); 2) з моменту державної реєстрації; 3) з моменту передання земельної ділянки за актом приймання – передачі орендодавцем орендарю (якщо такий пункт із прив’язкою до набрання чинності (вступу в дію) спеціально прописаний у самому договорі).       

На практиці сторони для захисту своїх прав багато чого можуть внести у договір оренди землі, що може прямо і не відповідати законодавству. Тому судова практика з цього питання неоднозначна. Слід додати, що сьогодні актуальність цього питання для поточних договорів зменшилась, оскільки нотаріус посвідчуючи договір оренди землі, в той самий день проводить і його державну реєстрацію. Важливим це питання залишається тільки для договорів оренди землі, де сторони домовились не посвідчувати такий договір нотаріально.      

Раніше ВСУ вже робилися спроби врегулювати це питання, зокрема в одному рішенні ВСУ від 19 лютого 2014р. у справі № 6-162ц13, закріплена правова позиція, що строк дії договору оренди землі починається з моменту його укладання - підписання сторонами, а НЕ державної реєстрації.

Також існує позиція ВГСУ від 2 листопада 2016р. у справі 908/3368/15, в якій зазначається, що строк дії договору оренди землі починається з моменту його державної реєстрації, а не підписання сторонами або передачі за актом приймання-передачі земельної ділянки.

Незважаючи на минулі промахи цей рік ВСУ розпочав з законної та зрозумілої постанови, де виклав цілком логічну позицію: набрання договором оренди землі чинності є момент у часі, коли починають діяти права та обов’язки сторін, тобто після його державної реєстрації, а не укладання - підписання сторонами.

Отже, пропонуємо усім керуватись цим підходом ВСУ.

Правова позиція ВСУ від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16:Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов’язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Отже, строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов’язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

З урахуванням зазначених норм матеріального права строк дії спірного договору не закінчився, він є чинним, тому відсутні підстави для задоволення позовних вимог про витребування землі.

Повний текст постанови